Neki su zadovoljni sa svojim predstavnikom, neki nisu, neki niti ne znaju tko je. No, sve u svemu, predstavnik suvlasnika osoba je koja zastupa interese svih suvlasnika.
U posljednje vrijeme počelo se postavljati pitanje – što radi i koje su obaveze predstavnika suvlasnika, pogotovo jer je predstavnik suvlasnika jedna od ovlaštenih osoba koja temeljem Zakona o obnovi može podnositi obrasce za obnovu.
Predsjednik kućnog savjeta, kućepazitelj, predstavnik stanara, odnosno predstavnik suvlasnika prvenstveno je prvi među jednakima.
Osoba je to koju su suvlasnici izabrali da:
Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima definirao je predstavnika suvlasnika u članku 375. (koji definira obvezu donošenja Međuvlasničkog ugovora) ovako:
- Međuvlasnički ugovor iz stavka 1. ovoga članka sadrži osobito
- ime suvlasnika ovlaštenoga za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama, i granice njegovih ovlasti
I to je zapravo to što se tiče spominjanja predstavnika suvlasnika u Zakonu. Stoga smo kontaktirali nekoliko upravitelja i udruga suvlasnika i dobili priličnu količinu odgovora o ovlaštenjima i obavezama predstavnika (odgovore su dali – GSKG, Udruga suvlasnika – stanara Grada Karlovca, Dražen Pomper iz Monela).
Isto tako, tražili smo očitovanje Ministarstva pravosuđa (koje je nadležno za Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima) koje kaže:
- Predstavnik suvlasnika je jedan od suvlasnika koji predstavlja suvlasnike kod upravitelja zgrade te štiti interese suvlasnika kod upravitelja.
- Njega biraju suvlasnici većinom suvlasničkih dijelova, a njegov položaj, ovlasti i dužnosti uređuju se odlukama o poduzimanju poslova redovite uprave i izvanrednim poslovima odnosno međuvlasničkim ugovorom
- Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima nisu regulirane ovlasti, obveze te odgovornost prema suvlasnicima.
U slučajevima kada predstavnik suvlasnika ne ispunjava svoje obveze, suvlasnici ga mogu smijeniti i izabrati drugoga.
Izbor, imenovanje i razrješenje predstavnika suvlasnika kao i odluka da li će predstavnik suvlasnika taj posao obavljati naplatno ili besplatno, u potpunosti je prepušteno odluci samih suvlasnika, uz uvjet da se za predstavnika suvlasnika izabere osoba koja je i sama suvlasnik predmetne nekretnine.
Dakle, iz navedenog proizlazi da je jedini uvjet koji Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima postavlja u odnosu na predstavnika suvlasnika da isti ne može biti treća osoba izvan suvlasničke zajednice!
Uobičajeno i najčešće, predstavnik suvlasnika ovlašten je:
- sklopiti ugovor s upraviteljem o upravljanju zgradom
- sklopiti ugovor o korištenju, upravljanju i održavanju zajedničkih dijelova i uređaja koje suvlasnici koriste zajedno sa suvlasnicima zgrade
- sklopiti ugovor s nadstojnikom
- sklopiti ugovor o osiguranju
- u pravilu, nadležnoj vodoopskrbnoj tvrtci prijavljivati i odjavljivati broj ukućana u zgradi (neke vodoopskrbe traže da predstavnik suvlasnika to radi, a neke kažu da to mogu i sami suvlasnici)
- zastupati suvlasnike prema upravitelju i trećim osobama u poslovima vezanim za zajedničke dijelove i uređaje zgrade, a koji nisu povjereni upravitelju
- dužan je voditi brigu o provođenju kućnog reda, načinu korištenja zajedničkih prostorija i zemljišta koje služi zgradi
- organizirati naplatu zajedničkih troškova
- odlučivati o radovima koji se uvrštavaju u Godišnji program upravljanja i njihovu izvođenju tijekom godine, na temelju prijedloga i u suradnji s upraviteljem, a kojima se ne utječe na povećanje doprinosa u zajedničku pričuvu
- na teret sredstava pričuve naručivati male radove (građevinske, elektro, stolarske, soboslikarske) vrijednosti do 4.000 kuna, bez PDV-a i nabavljati sitni potrošni materijal za zgradu do iznosa predviđenog godišnjim programom održavanja (ovo je dio odgovora zagrebačkog GSKG-a i to je njihova praksa, što ne znači da je praksa kod svih upravitelja)
- sklopiti ugovor o kreditu ili zajmu za podmirenje troškova izvanrednih poslova do iznosa koji je moguće podmirivati otplatom iz sredstava pričuve na temelju članaka 86. i 87. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96)
- sklopiti ugovor o upravljanju, korištenju i održavanju ili upisu tereta na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade radi osiguranja kredita ili zajma za izvanredne troškove na temelju članaka 86. i 87. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima
- sklopiti ugovor o upravljanju i korištenju zajedničkih dijelova i uređaja koje suvlasnici koriste zajedno sa suvlasnicima drugih zgrada (krov, oluci, pročelje, kotlovnica), odnosno nadstojničkog stana koji pripada i drugim zgradama
- pokrenuti uspostavu vlasništva posebnog dijela nekretnine odnosno pretvaranje etažnog vlasništva stečenog po prijašnjim propisima u vlasništvo posebnog dijela nekretnine prema novom sustavu sadržanom u Zakonu, odnosno naručiti u tu svrhu izradu stručnog elaborata o etažiranju
Predstavnik suvlasnika dužan je:
- sudjelovati u odabiru izvoditelja radova koji provodi upravitelj
- ovjeravati radne naloge kao potvrde izvršenja određenog posla. Ne odgovara potpisom za kvalitetu izvršene usluge jer nije stručan za to, no ima pravo prigovoriti i suzdržati se od potpisa u slučaju sumnje u kvalitetu napravljenih radova
- voditi brigu o provođenju kućnog reda, načinu korištenja zajedničkih prostorija i zemljišta koje služi zgradi
- redovito izvještavati suvlasnike o svim važnijim pitanjima vezanim uz upravljanje, kao i, najmanje jednom godišnje, podnijeti pismeno izvješće o svom radu svim suvlasnicima
Dakle, temelj svih ovlasti i dužnosti predstavnika suvlasnika je – Međuvlasnički ugovor. U tom ugovoru, suvlasnici mogu predstavniku dati ovlasti koje žele (naravno, da je u skladu s trenutnim zakonskim propisima i načinima odlučivanja u zgradi). (preuzeto iz Zgradonačelnik.hr)
